Những ngày cuối tháng 5/2021, Chúng tôi theo chân một nhóm các nhà đầu tư đến Đức Hoà để có cơ hội tìm hiểu thêm về thị trường bất động sản khu vực này.

Từ TP.HCM để đến huyện Đức Hoà có khá nhiều hướng đi. Tuy nhiên, thông dụng nhất là hướng tiếp cận từ huyện Bình Chánh (TP.HCM) thông qua quốc lộ 1A hoặc hướng từ quốc lộ 22 rẽ vào đường Nguyễn Văn Bứa đến thẳng trung tâm thị trấn Đức Hoà.

Chúng tôi chọn hướng đi từ quốc lộ 22 và xuất phát từ Khu công nghệ phần mềm Quang Trung (quận 12, TP.HCM). 9h sáng khởi hành, do đã qua giờ cao điểm nên chỉ mất hơn 30 phút xe chúng tôi đã chạm ngõ Đức Hoà. Nếu đi vào các giờ cao điểm vào buổi sáng hoặc chiều tối thì thời gian di chuyển mất nhiều hơn bởi các tuyến đường thường xuyên kẹt xe.

Là huyện lớn của Long An, lại có vị trí tiếp giáp với TP.HCM nên cơ sở hạ tầng giao thông của Đức Hoà được chú trọng đầu tư. Một số tuyến huyết mạch như đường 825, 824 hay các tỉnh lộ 9, 10, N2…đã được nâng cấp và mở rộng hơn so với trước. Tuy nhiên, với những ai đã từng đi các địa phương như Bình Dương, Đồng Nai hay thậm chí là Bình Phước thì sẽ thấy hạ tầng giao thông ở Đức Hoà nói riêng và cả Long An đang là “điểm nghẽn”.

“Đường xá ở đây không phải là quá nhỏ nhưng cảm giác tầm nhìn nó không được thoáng và cao ráo như ở Bình Dương hay Đồng Nai. Có thể là do quy hoạch giao thông, hay địa thế của vùng đất này nên mới vậy. Đây cũng chính là nguyên nhân khiến bất động sản ở đây chưa thực sự bùng nổ”, anh Hùng, một nhà đầu tư trong nhóm nói.

Để giải quyết “điểm nghẽn” về hạ tầng giao thông, trong quy hoạch huyện Đức Hoà có nhiều tuyến động lực để thúc đẩy kinh tế – xã hội như: Trục hành lang đường vành đai 3 và vành đai 4 vùng TP.HCM kết nối Đức Hòa với quốc tế qua sân bay quốc tế Long Thành và cảng trung chuyển quốc tế Cái Mép – Thị Vải.

Trục đường Hồ Chí Minh (trùng Quốc lộ N2) kết nối huyện Đức Hòa với đường cao tốc thành phố Hồ Chí Minh – Mộc Bài, hành lang Xuyên Á.

Trục đường tỉnh 823 giúp liên kết với huyện Đức Huệ và vùng Đồng Tháp Mười; Trục đường tỉnh 824 và 825 là hai trục hướng tâm liên kết với khu vực phía Tây và khu trung tâm TP.HCM; Trục đường tỉnh 830 kết nối Đức Hòa với khu đô thị Tân An – Bến Lức; Trục hành lang kinh tế đường thủy: sông Vàm Cỏ Đông, kênh Thầy Cai kết nối huyện Đức Hòa với Cảng Long An và cảng Hiệp Phước, TP.HCM, đồng bằng sông Cửu Long.

Tuy nhiên, ghi nhận thực tế nhiều dự án hạ tầng giao thông trên hiện nay vẫn đang chậm tiến độ so với dự kiến, thậm chí một số vẫn chỉ đang nằm trên giấy.

Công nghiệp được xem là là thế mạnh kinh tế hiện nay của Đức Hoà. Địa phương này có khoảng 20 KCN và cụm công nghiệp đã đi vào hoạt động. Trong đó có 7 khu công nghiệp lớn như: Khu công nghiệp Trần Anh Tân Phú (262ha); KCN Xuyên Á (300ha); KCN IDCO Hữu Thạnh (524ha); KCN Tân Đức (545ha); KCN Đức Hoà III (1.824ha)… những khu công nghiệp này đang thu hút khoảng 40.000 công nhân lao động.

Tuy nhiên, ghi nhận thực tế nhiều khu công nghiệp ở Đức Hoà có quy mô tương đối nhỏ và hiện nay chưa thực sự thu hút nhiều nhà máy, công nhân về lao động, sản xuất. Nhiều khu công nghiệp, cụm công nghiệp được triển khai nhiều năm nhưng phần lớn diện tích vẫn bỏ trống.

Năm phía Bắc của tỉnh Long An, huyện Đức Hoà có diện tích tự nhiên khoảng 42.500ha, quy mô dân số năm 2020 là 350.000 người. Dân cư tập trung đông nhất tại các khu vực như thị trấn Đức Hoà, Đức Hoà Hạ, thị trấn Hậu Nghĩa, xã Mỹ Hạnh Nam, xã Đức Hoà Đông…đây cũng là những khu vực có nền kinh tế – xã hội phát triển nhất hiện nay.

Theo đồ án quy hoạch huyện Đức Hoà năm 2020, tầm nhìn đến 2030, Đức Hoà sẽ trở thành vùng tiểu vùng trung tâm TP.HCM, vùng đô thị trọng điểm phía Tây của vùng đô thị trung tâm TP.HCM và trở thành vùng kinh tế động lực phía Bắc của tỉnh Long An.

Dự kiến đến năm 2025: Dân số toàn huyện khoảng 260.000 – 265.000 người, trong đó dân số đô thị khoảng 85.000 – 90.000 người, với tỷ lệ đô thị hóa khoảng 30 – 35%.

Dự kiến đến năm 2030: Dân số toàn huyện khoảng 290.000 – 295.000 người, trong đó dân số đô thị khoảng 110.000 – 120.000 người, với tỷ lệ đô thị hóa khoảng 40-45%.

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc bộ phận nhà ở CBRE Việt Nam từng nhận định, với việc nguồn cung tụt giảm và giá bán bất động sản tại TP.HCM đang quá cao như hiện nay thì những thị trường vùng ven như Đồng Nai, Bình Dương hay Long An thực sự thu hút các nhà đầu tư bất động sản.

Trong những năm gần đây, thị trường cũng chứng kiến làn sóng dịch chuyển mạnh mẽ của các doanh nghiệp địa ốc lớn tại TP.HCM đổ về các khu vực trên để triển khai các dự án quy mô lớn.

Anh Duy, một nhà đầu tư bất động sản lâu năm chia sẻ, cùng có vị trí tiếp giáp với TP.HCM nhưng nếu so với Bình Dương, Đồng Nai hay thậm chí là khu vực Chơn Thành của Bình Phước thì bất động sản tại Đức Hoà hay Long An nói chung vẫn còn khá trầm lắng.

Tuy nhiên, do sự “ngó lơ” của nhà đầu tư trong thời gian qua mà tiềm năng của Đức Hoà vẫn còn rất lớn. Trong khi những khu vực khác ở Bình Dương, Đồng Nai, Bình Phước cơ sở hạ tầng đã xây dựng gần như hoàn thiện, tiềm năng đã được khai thác không còn điều gì quá mới mẻ. Ngoài ra, những thị trường bất động sản tại khu vực này cũng bị các nhà đầu tư khuấy đảo và nhiều lần trải qua sốt đất trong những năm qua. Do đó, giá cả bất động sản đã bị đẩy lên quá cao và không còn quá hấp dẫn với các nhà đầu tư.

Ngược lại, ở Đức Hoà – Long An dù cơ sở hạ tầng chưa theo kịp nhưng thị trường này còn quỹ đất rộng lớn, giá còn rẻ rất, tiềm năng tăng giá còn nhiều nên phù hợp với khẩu vị của những nhà đầu tư có tầm nhìn dài hạn.

“Quy luật nước chảy về chỗ trũng. Khi các thị trường khác giá đã cao và gần như bão hoà thì những nơi còn tiềm năng sẽ được giới đầu tư ưa thích”, anh Duy nói.

Thực tế, từ nhiều năm trước đã có nhiều cá nhân, doanh nghiệp chọn Đức Hoà là nơi dựng nghiệp. Và hiện nay, họ chính là những doanh nghiệp “đầu đàn” của thị trường bất động sản khu vực khi nắm trong tay quỹ đất rộng lớn.

Đại diện ban lãnh đạo Cát Tường Group từng chia sẻ, Bình Dương hay Đồng Nai đều là những khu vực phát triển lâu đời, hệ thống hạ tầng bài bản nên quỹ đất không dễ tìm, giá bán cũng không hề rẻ. Trong khi đó, khu vực Long An cách TP.HCM không xa nhưng giá đất còn mềm phù hợp với người ít tiền. Nơi đây tập trung nhiều khu công nghiệp, trong tương lai gần khi các dự án hạ tầng được xây dựng thì sẽ có nhiều lợi thế.

Đến nay, Cát Tường Group đã phát triển một loạt các dự án như: Cát Tường Phú Sinh (quy mô 107ha); Cát Tường Phú Thạnh (16ha); Cát Tường Phú Nguyên (30ha)…. Không chỉ giới hạn ở thị trường Long An, hiện doanh nghiệp này cũng đã và đang ghi dấu ấn tại nhiều thị trường khác.

Một tên tuổi khác là Trần Anh Group. Doanh nghiệp này hiện đang thực hiện nhiều dự án đô thị tại Đức Hoà và nhiều khu vực của Long An như: Khu đô thị Phúc An City (100ha); khu đô thị Bella villa; các dự án khác nằm tại Long An như Trần Anh Riverside; Long Phú Villa; Dự án Đô thị sân golf west lakes golf villas….

Cách đây nhiều năm, Phúc Khang Group cũng đã lựa chọn Đức Hoà cho một dự án đình đám mang tên Làng Sen. Dự án có quy mô khoảng 50ha hiện đã hoàn thiện đầy đủ cơ sợ hạ tầng để thu hút nhà đầu tư và người dân có nhu cầu thực về ở.

Bên cạnh các dự án được đầu tư bởi các doanh nghiệp lớn thì một thị trường đất nền nhỏ lẻ trong dân cũng rất sôi động ở Đức Hoà.

Tùng, một môi giới ở đây tư vấn cho chúng tôi, giá đất hiện nay ở Đức Hoà là cực kỳ hấp dẫn. Với số vốn 1 tỉ đồng thì không dễ tìm đất đẹp ở Bình Dương hay Đồng Nai nhưng ở đây thì có nhiều lựa chọn.

Để minh chứng, Tùng dẫn chúng tôi xem một lô đất có diện tích gần 100m2 nằm trong con hẻm nhỏ trung tâm thị trấn của Đức Hoà đang bán giáo khoảng 900 triệu đồng.

“Lô đất này nếu cách đây khoảng 3 năm thì chỉ có giá 400 triệu đồng thôi. Nếu anh không tin thì có thể đi hỏi những người đã mua đất và xây nhà từ thời điểm đó”, Tùng nói.

Một môi giới khác dẫn chúng tôi đi xem lô đất có diện tích 300m2 có giá 1,4 tỉ đồng. Dù lô đất đang dùng để trồng lúa, dân cư xum quanh chỉ thưa thớt nhưng môi giới liên tục mời chào “mua ngay không hết” bởi sắp có một con đường động lực mở ở gần khu đất.

Anh Duy phân tích, với giá đất hiện này ở Đức Hoà sẽ phù hợp cho những nhà đầu tư có tầm nhìn trung và dài hạn chứ không dành cho đầu cơ, lướt sóng. Nhà đầu tư có thể mua để chờ 2 – 3 năm sau bán lại hoặc giữ để xây dựng nhà trọ cho thuê đều khá lạc quan. Tuy nhiên, với những dạng đất này người mua cần có kiến thức và kinh nghiệm để kiểm tra quy hoạch, pháp lý chứ không nên để phó mặc cho sự dẫn dắt của môi giới.

Những dự án bất động sản được đầu tư bài bản đã góp phần không nhỏ thay đổi diện mạo đô thị của Đức Hoà trong thời gian gần đây. Tuy nhiên, cũng có không ít dự án mà chủ đầu tư là các doanh nghiệp làm ăn chụp giựt đã và đang để lại nhiều hệ luỵ cho người dân và chính quyền địa phương.

Giữa trưa nắng gắt, ông Lâm ngồi trước cửa nhà, đưa ánh mắt buồn hiu nhìn ra khung cảnh nhếch nhác, nham nhở bao quanh nhà mình. Cả dự án rộng gần 10ha nhưng chỉ có ba căn nhà trơ trọi. Đường xá chỉ mới đổ đá lởm chởm, nhiều hạng mục thi công dang dở bị bỏ giữa chừng, cây cỏ mọc um tùm.

Được biết, dự án này có tên Hưng Thịnh Cát Tường (xã Đức Lập Thượng, huyện Đức Hòa, tỉnh Long An) do Cty TNHH đầu tư và xây dựng bất động sản Hưng Thịnh (Công ty Hưng Thịnh) làm chủ đầu tư.

Dự án được chào bán rầm rộ từ năm 2018. Tuy nhiên, Sở Xây dựng tỉnh Long An sau đó đã “tuýt còi” vì những sai phạm liên tiếp của chủ đầu tư.

Cụ thể, chủ đầu tư đã tự ý san lấp mặt bằng khi chưa thực hiện xong các thủ tục kê biên bồi thường, hỗ trợ tái định cư; chưa chuyển mục đích sử dụng đất và lập hồ sơ xin giao đất theo quy định pháp luật.

Bên cạnh đó, dù chưa được cấp phép xây dựng hạ tầng, song Công ty Hưng Thịnh đã xây dựng một số hạng mục như đường nội bộ, vỉa hè, thoát nước, hệ thống điện, cấp nước, nhà mẫu trên phần đất dự án….

Ông Lâm nhớ lại, năm 2018 ông được nhân viên chủ đầu tư dẫn đi xem dự án. Thời điểm đó, hoạt động thi công sôi nổi, chủ đầu tư cam kết sẽ sớm hoàn thiện hạ tầng rồi cấp sổ đỏ cho người mua.

“Tôi thấy họ làm rầm rộ nên ham, nghĩ là mua rồi xây nhà ở, dân cư đông đúc thì mình làm ăn buôn bán cũng dễ. Ai ngờ giờ ra như vậy”, ông Lâm nói.

Chỉ tay về phía trung tâm của dự án, nơi có hàng chục nền móng được xây dựng dang dở đã bị cỏ dại bao phủ, người đàn ông này cho biết, đó là nơi sẽ xây dựng kiot, hứa hẹn như khu chợ sôi động nhưng đã ngừng thi công nhiều tháng nay.

Đối diện nhà ông Lâm là nhà bà Xuân, cư dân đầu tiên của dự án này. Cũng như người hàng xóm của mình, bà Xuân mong mỏi chủ đầu tư sớm hoàn thiện pháp lý để tiếp tục xây dựng dự án, cấp sổ đỏ cho người mua.

“Tôi có con làm ở TP.HCM nên muốn có sổ đỏ, lỡ nay mai lên ở với con thì bán đất cũng dễ. Giờ không có giấy tờ gì ai dám mua”, bà Xuân nói.

Trong thời gian gần đây, UBDN tỉnh Long An cũng liên tục ra các văn bản cảnh báo người dân và nhà đầu tư về các dự án bất động sản chưa đủ điều kiện mở bán, huy động vốn trái phép.

Riêng tại Đức Hoà, mới đây nhất hai dự án đã được điểm mặt chỉ tên là Khu dân cư dành cho người thu nhập thấp xã Mỹ Hạnh Bắc (còn gọi là KDC Rồng Vàng) và Khu dân cư Mỹ Hạnh Bắc (Hamilton Garden).

KDC Rồng Vàng do công ty TNHH MTV BĐS Rồng Vàng – Long An (Rovaland) làm chủ đầu tư.

Theo giới thiệu, dự án có tổng diện tích 7,89 ha, quy mô 443 nền giá bán trung bình vào khoảng 790 triệu đồng/nền tùy diện tích, đã có giấy phép từ chính quyền địa phương. Dự án được giới thiệu, mở bán rầm rộ suốt thời gian qua dù chỉ là mảnh đất quây tôn, chưa hoàn thiện hạng mục gì.

Trong khi đó, dự án Hamilton Garden cũng được chủ đầu tư là Công ty CP TV – ĐT – XD Văn Ánh (công ty Văn Ánh) và đơn vị phát triển là Công ty Cổ phần Đầu tư – Phát triển Phú Gia Thịnh (Phú Gia Thịnh) giới thiệu, mở bán, nhận cọc dù dự án mới chỉ là bãi đất trống.

Theo tìm hiểu, dự án mới chỉ được chấp thuận chủ trương đầu tư vào ngày 1/10/2019 và phê duyệt 1/500 ngày 17/6/2020 dưới tên gọi Khu dân cư Mỹ Hạnh Bắc. Đại diện Sở Xây dựng tỉnh Long An từng khẳng định, trên địa bàn tỉnh Long An không có dự án nào được chấp thuận chủ trương đầu tư với cái tên Hamilton Garden.